随着互联网企业退出和房企及民间资本的介入，包租长租公寓如雨后春笋涌现。然而长租公寓空置率高、盈利难、市场占有率低。业内人士认为长租公寓的市场前景值得期待，但发展仍需解决很多问题。

    月收入10万元才可实现盈利的长租公寓，实际收入仅有一半，这是不少长租公寓的现状。截至2017年，全国长租公寓企业已超千余家，公寓运营房屋数量已超200 万间，知名房产企业纷纷入局抢占市场。然而，看起来很热闹很“美”的长租公寓空置率高、盈利难、市场占有率低，业内人士认为长租公寓的市场前景值得期待，但发展仍需解决很多问题。

    长租公寓市场占有率2%

    长租公寓租赁市场在2017年异军突起，成为租赁市场的新趋势。据安居客房产研究院不完全统计，截至2017年，国内长租公寓企业已超千余家，公寓运营房屋数量已超200 万间，知名房产企业纷纷入局抢占市场。

    房天下高级分析师李超告诉记者，长租公寓在2014年已经出现，互联网公司以自持形成管理为模板，开启在热点城市圈房占领市场的策略，到2015年涌现一大批“自营”房源为特点的长租公寓；此外，开发商也由2015年开始对手上商用或自持形成物业进行包装，建立长租公寓。随后，随着互联网企业退出和房企及民间资本的介入，包租长租公寓如雨后春笋涌现。

    安居客房产研究院首席分析师张波介绍，截至2017年底，长租公寓的数量占整体租赁市场的比重还只在2%左右，对于整体租赁市场的影响并不大，但这并不代表长租公寓没有前景：未来3~5年长期公寓市场占有率有望提升至6%以上，并将成为租赁市场的重要房源供应方。

    张波介绍，根据房源来源的不同，长租公寓可以分为集中式公寓和分散式公寓。 集中式长租公寓一般通过开发商自持、收购、包租商业物业或厂房改建等方式获得整栋物业，进行改造和装修，采用标准化的服务对外出租，而分散式长租公寓则是运营方通过分散的房东获得物业，房屋分散于不同地段不同小区或楼栋中，由运营长租公寓的企业统一整合，进行改造和装修后按间或按套对外出租。

    在李超看来，民间资本公寓仍带有传统“二房东”的色彩，在装修风格和管理上得到强化，更为适应年轻人，而房企介入，未来的经营模式是规模化的运作，全城市区域布局以及靠近产业聚集体，社区化特色明显，偏向中高端白领。

    对比长租公寓与普通公寓，李超认为前者具有房源质量有保障、租期稳定、能提供保洁等服务、装修风格更为年轻化等诸多优点，针对的人群特点更为固定，租期偏长，可以享受公寓化的安全管理和服务，且相对普通公寓租金更低。而普通公寓主要指向已市场性需求为主的短租性服务，如琶洲附近的公寓主要以短租为主，价格较高。不过他发现，避免较长的空置期，普通公寓也会将部分房源用作长租。

    空置率高回报率低

    不过，看似非常热闹的长租公寓市场，其实还只是走出了第一步，与其相关政策、法规、金融、税收优惠等也还未出台。

    另一方面，长租公寓市场普遍的高空置率、低回报率也成为影响其发展的一个关键。李超透露，除了个别开发商的长租公寓出租率能达到60%左右，大部分空置率较高。

    他举例，广州某长租公寓是由小机构出租包下自建房改建而成的，其中某家分店有120个房间，7月的出租率为20%，去年8月为30% ，9月为35% ，10月为33%，11月为30%，平均出租率仅为30%左右，而其装修及承包的成本在380万左右，按照5年期租约计算，只有月收入10万元才可能实现盈利，但目前月营收仅为5万元左右。业内人士认为，长租公寓市场要发展，要先解决生存压力问题，未来必然出现行业收购、整合，出租市场仍将以散户业主为主，长租公寓市场起到一定的补充作用。