国内租赁住房市场再迎里程碑
龙头房企试水REITs
■本报记者 王 峥
继新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs接连获批后，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”（下称“碧桂园租赁住房REITs”）也于2月2日获得了深圳证券交易所审议通过。
据悉，该REITs产品由碧桂园集团联合中联前源不动产基金管理有限公司（“中联基金”）共同实施，产品规模100亿元，采取储架发行机制，即一次核准、多次发行，间接实现了该REITs产品的“扩募”，并获优先级评级AAAsf。
作为国内首单达到百亿元级规模的REITs产品，碧桂园租赁住房REITs亦是租赁住房领域最大规模的证券化产品，超过了此前招商CMBS的60亿元，保利的50亿元及旭辉30亿元规模的REITs产品。同时，业内人士普遍认为，碧桂园租赁住房REITs的获批，有助于进一步推动租赁住房市场健康、快速、专业化、规模化发展。
龙头房企试水REITs
党的十九大以来，我国租赁住房市场建设迎来新的蓬勃发展。此前，住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议中对2018年工作任务作出部署，要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展租赁住房市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展租赁住房市场，鼓励租赁住房企业机构化、规模化发展。
在有关人士看来，碧桂园百亿级租赁住房REITs获批正是政府监管部门对龙头民企碧桂园响应国家号召、以实际行动投身租赁住房市场建设的积极回应和支持。
值得注意的是，证监会方面也坚决贯彻了党的十九大和2017年中央经济会议提出的加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的租房制度相关政策要求，大力支持通过资产证券化等金融创新工具支持租赁住房的发展，深圳证券交易所对租赁住房证券化产品设置了绿色通道、专人专岗，确保此类项目的高效审核。“本单产品是以高周转为标签的龙头房企，通过‘并购/开发-自持-运营’模式获取房源，并创新尝试以自持租赁住房为基础资产的REITs，具有很好的市场带动效应”，深圳证券交易所相关业务负责人表示，“租赁住房企业可借鉴碧桂园租赁住房REITs模式，实现对自身租赁住房业务的有益支撑”。
证监会相关业务负责人表示，碧桂园在租赁住房领域的战略布局、特别是与REITs工具有机结合的创新尝试符合当前推动租赁住房发展的大趋势，具有较强的代表性，下一步相关机构要着力做好租赁住房底层物业的管理运营质量，实现金融支持与租赁住房产业发展的良性循环。
构建长租闭环
2017年12月20日，碧桂园发布长租公寓品牌—“BIG+碧家国际社区”，宣布未来三年要提供100万套租赁房源。
碧桂园集团主席杨国强表示:“推进租赁住房是国家对人民的爱护，碧桂园坚决拥护并将以实际行动积极参与其中。”
“碧桂园集团将把租赁住房业务当成伟大事业和战略来做”，碧桂园集团总裁莫斌表示，碧桂园作为中国新型城镇化进程的身体力行者，积累了二十六年的城镇化建设及开发经验，将会成为其开展租赁住房业务的独特优势。碧桂园有信心、有能力，将“社会责任担当”与“企业升级发展”有机结合，为人民的美好生活、为房地产市场的健康长效发展贡献力量。
本次REITs产品是碧桂园集团在租赁住房领域的又一次金融创新尝试，此前，碧桂园已经开创长租领域的银企合作模式，相继与中信银行、中国建设银行等签署长租公寓融资战略协议，并陆续接受放款。
“这是千亿元级别的战略性布局，随着整个房地产行业从增量市场转为存量市场，销售转持有将给企业营运带来巨大挑战”，碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君表示，近年来碧桂园呈现出非常良好的发展势头，公司于2017年9月份取得国际权威评级机构惠誉给予的企业信用投资级评级，同年11份月被纳入香港恒生指数成份股，皆反映了资本市场对碧桂园的充分肯定，和对公司未来发展前景的信心。再加之此次REITs成功试水，碧桂园将综合运用各类金融工具，构建租赁住房完整金融链条，保障租赁住房战略的顺利实施。
推动国内REITs深化发展
实际上，金融创新必须以产业为支撑、为产业服务，而产业的发展也对金融创新提出更高的要求以及更有力的促进。自去年下半年以来，乘着租赁住房市场发展的政策东风，包括新派公寓、保利地产、旭辉领寓等在内的多家长租公寓运营商申请的REITs产品获批。
高和资本执行合伙人周以升告诉《证券日报》记者，目前租赁公寓已成为中国最重要的商业物业形态，资产证券化可以盘活存量商业物业。鉴于监管层和业内一步步扎实的推动和创新，权益型的公寓类REITs很可能是公募REITs的最后一个里程碑。公募REITs不仅是房地产开发商商业模式转换的关键，也是政府发展模式转变的关键。在公租房廉租房领域，可以大大改观原有的政府投资能力的约束。
同时，中联基金执行总经理范熙武表示，作为首单百亿元级REITs，碧桂园租赁住房REITs不仅有利于促进我国租赁住房市场的发展，也将对我国REITs的发展产生积极影响，具有极强的象征及示范效应。
此外，目前我国存量资产的证券化相较国际上的发达市场仍有较大发展空间。例如我国单只REITs的平均规模仅为22亿元，而亚洲约为90亿元、美国约为90亿美元。因此，上述业内人士认为，碧桂园租赁住房REITs的成功获批，会极大提振市场信心，有望进一步推动国内REITs的规模化、纵深化发展。尤其是引入社会资本后，不但可以更好的盘活存量房市场，还可降低开发商在租赁业务中的财务压力。
