上半年接近尾声，北京二手房市场也呈现逐渐回温态势。数据显示，预计今年上半年北京二手住宅成交量将在7.6万套左右，环比去年下半年上涨56.2%，但这一成交量依然是2015年以来四年同期的最低年。业内认为，去年至今的楼市调控边际效果不断减弱，同时二手房价格泡沫被挤压后，刚性及改善性需求的交替入场导致市场逐渐复苏。预计今年下半年，北京二手房市场将呈现趋稳态势或略微下行。

　　每月1.5万套的稳定线

　　据中原地产研究中心统计数据显示，6月截至25日 ，北京二手房住宅签约12107套，相比创造调控以来新高的5月同期的14768套下调了21.9%。预计6月全月，北京二手房住宅签约将在1.55万套，低于5月单月的18096套。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，自4月以来，北京二手房市场成交量明显抬头，5月也延续了4月的复苏之势。之所以6月成交量环比下滑，主要原因在于5月成交量数据虚高，家庭内部过户、学区政策调整导致的交易量提升，推高了5月网签数量。这一影响在6月逐渐减弱，导致6月北京二手房市场成交量回归平稳。

　　张大伟表示，今年上半年，预计北京二手住宅成交套数将达到7.6万套左右。若这一数据与市场成交量一致，则同比下降了13%，环比上涨了56%。不过，这一成交量依然是2015年以来北京二手住宅市场同期成交的最低点，这意味着或创近四年同期的新低。

　　“2018年上半年，北京楼市新盘供应不多，二手房成交量整体上看依然低迷，但已经逐渐进入平稳期。特别是4月以来，北京二手房市场开始复苏，每个月的市场成交量基本维持在1.5万套左右。”张大伟如是说。

　　从需求端来看，贝壳研究院报告显示，上半年北京二手房市场经过了刚需入场、改善性需求进入，促使市场进入缓慢复苏阶段。4月，学区房政策调整（东城、海淀分别在2018年6月30日和2019年1月1日开始实行多校划片）导致换房需求集中释放。在调控后期，低总价刚需盘成交占比不断提升，改善盘比例下降。5 月之后，改善性成交占比超过首次置业占比。

　　调控政策边际效果减弱

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，自去年“3·17”新政以来，北京楼市遭遇了史上最严厉的调控。通过限购、限贷等方式在最大程度上挤压了投资需求，同时也令市场陷入深度调整中。如今，调控政策的边际效果逐渐减弱，目前北京二手房市场的复苏只是从低谷向正常回归。

　　在张大伟看来，促使刚需购房者开始入市的一个主要原因在于二手房价格的调整。目前，北京二手住宅市场房价已经连续下调多月，从2017年4月开始，二手住宅一年内累计跌幅超过15%，部分区域房源价格下跌超过20%。对于部分购房者来说，当下北京的房价已经跌到心理价位。

　　以5月为例，据诸葛找房统计数据显示，5月北京市二手房挂牌价为62824元/平方米，环比跌幅为2.7%，同比下跌11.6%。从各城区降价房源量来看，朝阳区降价房源量最多且遥遥领先于其他城区，5月共有4330套降价房源，其次为海淀区，降价房源量为2270套。从过去一年挂牌情况来看，市场较冷，挂牌价稳定下跌。

　　北京商报记者走访朝阳区、海淀区及大兴区等多个区域市场发现，目前市场上二手房价格与新政前相比，降幅很大。朝阳区一家中介门店经纪人称，“一些老小区相比去年三四月份，价格降幅超过20%。近几个月房价较平稳，也促使刚需购房者入场，导致交易量有所增长”。

　　贷款利率仍将上升

　　在多位业内人士看来，近几个月北京二手房市场的升温属于低位复苏阶段，一旦回归正常，交易量价立刻从上行转向了平稳甚至下行，过热并未出现。

　　事实上，楼市政策对二手房市场的影响不言而喻。贝壳研究院关于2018年下半年房地产市场展望的报告认为，行政调控暂不具退出条件，下半年政策总体偏紧。

　　当前房地产市场调控面临一些问题，如市场对于调控的“抵抗力”逐渐增强，导致调控的边际效果不断减弱；旨在抑制过热需求以及规范房地产市场发展的调控政策带来的“副作用”是抑制了市场供给。尽管如此，房地产长效机制仍在路上，局部居民杠杆率仍处警戒线边缘，且市场温度调控效果不尽如人意，故下半年调控政策依然偏紧。

　　从贷款利率来看，4月全国首套房贷平均利率上升至5.56%，相当于1年期基准利率的1.28倍；同比上升23%。二套房平均贷款利率也持续上浮，本月跃升至5.91%。预计今年贷款利率仍有可能缓慢上升。

　　今年下半年，二手房市场下行压力略大于上行动力，总体二手房市场将趋稳或略微下行。对于调控力度较大的北京等城市而言，今年下半年二手房市场将保持平稳。

　　“从价格走势看，2018年北京市场因为有大量房源供应，调控政策继续严格执行，所以价格出现明显反弹的可能性不大。但在经历过2017年大幅度下调后，市场平稳运行将是2018年下半年的主要趋势。”张大伟如是分析。

　　北京商报记者 彭耀广/文 高蕾/制表