■本报见习记者 王思文 　　

　　近几年，房地产传统融资方式正日渐式微，房企发债融资更是在2017年遭遇“寒冬”。而随着政策与市场变化的影响，房企ABS融资热度增高，地产ABS融资类型也频频创新，ABS逐渐成为房地产企业选择的又一热门融资手段。

　　天风证券研究数据显示，目前房地产企业共发行ABS产品3200亿元，其中，2018年上半年发行近900亿元。考虑到今年房企信用债发行规模大幅缩水，ABS这一相对宽松的融资方式更加显示出其重要性。

　　现时债权类ABS

　　占比持续提高

　　据了解，2014年全年，企业ABS的发行规模仅在400亿元左右，而2017年全年，资产支持专项计划发行规模达16135.2亿元，已获得备案确认的ABS产品数量有1125只。不难看出，ABS已成为企业重要的投融资品种和市场接受度较高的一种成熟金融产品。在众多ABS产品中，房地产ABS、新能源ABS、供应链ABS等品种更是在今年获得了广泛的关注。

　　其中，房地产ABS因规模上升较快、资产类型层出不穷而受到了众多房地产企业和投资者的关注。

　　对此，CNABS相关人士在接受《证券日报》记者采访时表示：“自2017年起，房地产政策严控，房企融资渠道重重收紧，资产证券化成为房企重要的资金来源。其优势在于能够突破传统金融工具需要依赖融资主体信用的做法，从而更好地支持中小企业盘活商业地产存量，对于助力实体经济发展具有重要的战略意义。但从规模上仍有限制，难以与传统的融资渠道抗衡。”

　　目前来看，房地产ABS的发行模式主要有“类REITs”、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。

　　天风证券孙彬彬表示，从房地产ABS的融资类型来看，地产企业 ABS 融资类型近年来出现的一个重要变化，就是供应链保理、购房尾款这两种现时债权类ABS占比持续提升，这也反映出当前投资者更加偏好现时债权类ABS产品。

　　房地产ABS

　　发行规模大幅增长

　　从发行规模角度来看，自2016年起，房地产ABS发行开始增速，2016年发行规模已突破千亿元关口。近两年仍保持着较高的增长速度。天风证券数据显示，2017年地产ABS发行规模达1782亿元。

　　目前，银行间、交易所、报价系统发行的地产类ABS产品总规模达4157.09亿元，存续余额为3600亿元。其中，银行间市场共19单ABN和1单公募类REIT总规模320亿元；报价系统15单，共180亿元；上交所和深交所规模相当，均在1800亿元左右。

　　不过，由于房地产ABS所涉及的品种较多，从实际融资人房地产企业到与房地产相关的物业管理公司，都在房地产ABS中有所参与，所以单纯估算房地产企业发行的ABS规模较为复杂。

　　对此，天风证券研究员根据数据筛选得出，目前房地产企业共发行ABS产品3200亿元。其中，2018年上半年房企ABS的发行规模近900亿元，考虑到今年房企信用债发行规模大幅缩水（1500亿元左右），ABS这一相对宽松的融资方式的更加显示出其重要性。

　　同时，天风证券预计，按目前的发行进度，加之申报仍然较为积极，2018年房地产企业ABS的发行规模应在1500亿元至2000亿元。