近期，楼市喊“冷”声迭起。在地产圈高喊或附和“寒冬已至”之际，曾经在谈笑风生间声称“不差钱”的旭辉，也悄然开启瘦身计划，以一纸通知的形式昭告全员，今后一段时间将在办公租赁、车辆配置与运营、办公能耗、差旅费、招待费、会议活动等7个方面进行“节流”。实际上，房企节流瘦身者，并非旭辉一家。近期以来出现的房企降价潮、裁员潮，都直接或间接地印证了开发商的紧日子早已开始。值得注意的是，有行业专家指出，面对不断升级的楼市调控，以及风声鹤唳的资本市场，当前楼市仅为刚刚入冬，房企真正的寒冬期或将于明年上半年正式来临。

　　承认节流瘦身

　　本周，旭辉方面向北京商报记者证实了自己确实已经发布《关于全集团全面开展“开源节流、瘦身行动”工作的通知》（以下简称《通知》），在办公租赁、车辆配置与运营、办公能耗、差旅费、招待费、会议活动等7个方面进行“节流”。

　　以“会议活动”为例，过往常见的庆功会、答谢会、条线会、培训会、外出考察等形式的会议，如无特殊情况，在四季度均不再允许召开。差旅费方面，要求全集团全员经济舱出行、全员住宿标准向下降低一个等级、明年差旅费人均降10%。在办公租赁方面，要求各单位应本着艰苦创业、减配增效的办公租赁原则，自主控制及缩减人均面积标准、单位面积租赁标准与装修标准不低于20%左右；2019年预算如无特殊事项，不再新增办公室租赁面积。

　　就上述《通知》内容，旭辉在接受北京商报记者采访时表示，集团一贯提倡“艰苦创业、奋斗共享”，并指出，当前地产行业进入调整期，旭辉要顺势而为，居安思危、未雨绸缪。“正如旭辉集团主席兼执行董事长林中所言，‘我们要勤俭奋斗，强体健身，在应对市场变化时，共扛压力，实现个人和组织的跨越发展’。”

　　有分析人士表示，身处房地产市场下行期，房企的“开源”和“节流”做法并不出乎意料。除集团内部缩减开支外，近期屡屡曝出的房企裁员以及项目降价，甚至于今年以来的土地频繁流拍，都是房企节流的具体表现。

　　“面对楼市走弱带来企业营收减少的现状，很多房企正从减少内耗上找补损失。旭辉只是节流瘦身房企中的一例。”上述分析人士如是补充道。

　　高喊用不完钱后的融资

　　“我们现在的钱用不完，不会有其他更多的融资需求。”这是林中在2017年中期业绩发布会上的豪言。彼时手中有钱、心中不慌的林中，淡定回应媒体抛出的融资问题。

　　充沛的现金流以及低于行业平均水平的净负债率，是当时旭辉笑侃“不差钱”的底气。数据显示，2017年上半年旭辉的现金流达到258亿元，净负债率为59.3%。

　　然而，今非昔比。曾经不缺钱的旭辉，现阶段除在集团内耗上精打细算地省钱外，还正在外部大规模地找钱，2018年以来融资动作频频。

　　据不完全统计，旭辉2018年前7个月通过包括发行债券、票据、以股代息计划等多种方式，进行了一系列融资，合计金额高达180亿元。根据旭辉2018年中报，2018年上半年，旭辉总债务为705.6亿元，较上年同期的395.6亿元增长78.41%，净负债率由2017年底的50.9%上升到72%。

　　就2018年上半年负债同比增加逾七成的问题，旭辉方面回应称，705.6亿元的总负债并不能真正体现旭辉的负债情况，相比之下，“净负债率”才能真实反映房企的负债情况。“由于房企售房的预收款项在会计上被记入了总负债，因此房企总负债会随着销售额的增加而有所上升，但预收款项其实并不是真正的负债。”

　　对于2018年中报旭辉72%的净资产负债率水平，旭辉方面表示，旭辉始终严控净负债率，保持在行业平均水平以下，上市以后，旭辉的净负债率都控制在警戒线 75%以下，且追求长期债和短期债一个合理的平衡，当前并无资金偿付压力。“我们在2018年上半年的净资产负债率为72%，一年内到期的短期债务仅占总债务的21%，较2017年底有所下降，偿付压力小；与此同时，持有现金391亿元，流动性充足，没有任何承兑压力。”

　　地产圈的活法

　　实际上，抛去旭辉节流瘦身不谈，其他开发商的紧日子也早已开始。在大多数房企看来，当前地产行业的“春天”已然过去，楼市正行至寒冬。

　　向地产行业吹去冷风的，是持续加码的楼市调控以及不断收紧的信贷政策。

　　根据中原地产研究中心统计数据，年内全国房地产调控次数约405次，较2017年同期上涨近80%。伴随着一系列楼市调控的密集出台，房地产市场尤其是住宅市场出现了明显降温。从国家统计局发布的9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，一线城市商品住宅销售价格环比下降，二三线城市房价涨幅亦有所回落。

　　来自同策研究院方面的监测数据显示，伴随着2018年融资渠道收窄，融资成本大幅上升，房企资金链在今年面临着前所未有的困境。数据显示，截至2018年8月1日，40家典型房企总计融资4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。同策研究院首席分析师张宏伟此前分析称，2018年房企融资难问题雪上加霜，今年将成为房企“生死攸关”的一年。

　　而当楼市由热转冷，与之对应的是众多房企开始接连施展“过冬计”：万科秋季例会喊出“活下去”，开始着手“收缩”新业务、狠抓回款，组织瘦身；碧桂园此前提出“提质控速”，强调“宁可放慢一些发展速度”；恒大也不以规模为首要，而是坚持“规模+效益”并肩走；融创董事会主席孙宏斌也反复强调，融创现在最关心的是“安全命题”；此外，更多的房企加入降价促销大军。

　　业内人士分析认为，行业关于楼市发展进程的焦虑一直存在，不过龙头房企万科那一声“活下去”的高喊，加剧了行业关于楼市寒冬来临的焦虑甚至恐慌，这种悲观情绪如多米诺骨牌般传导至中小房企。于是，“旭辉们”相继作出了保守瘦身、积极回款亦或借势收购的“过冬”选择。

　　“房企看跌预期一旦形成，往往会持续。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是表示。

　　值得一提的是，虽然地产圈房企各有各的活法，但绝大多数房企都将“现金为王”奉为解决寒冬之困的首要药方。越来越多的房企开始重新回归重视现金流管理，纷纷加速出货，加速回款，以确保更充裕的资金过冬。比如阳光城就将“加大去化量、保证供货量、追回款”列为企业的发展重点，并且要求补充更多短平快的土地。

　　就“丰年销售，荒年拿地”的说法，张宏伟坦言，当前市场低迷，地价回归合理，确实是拿地的好时机。严跃进也表示，逆周期拿地的策略可以使用，近期土地的资产价格泡沫相对较少，房企拿地的成本把控压力不大。但上述两位专家均建议，房企在拿地前应在立足市场环境与自身战略布局的基础上，结合手中现金流情况综合考量。

　　不过，对于楼市进入寒冬期的市场论断，张宏伟向北京商报记者表达了不同的看法。张宏伟表示，行业寒冬还尚未来临，当前楼市仅为刚刚入冬。

　　“真正的寒冬可能要等到明年上半年的时间段。到那时，房企的资金面压力会更大，资金链会更紧张，整个市场下行的趋势和特征会更加明显。”

　　北京商报记者 崔启斌 荣蕾