10月下旬以来A股的这一轮反弹中，房地产板块可谓当之无愧的“王者”。截至11月15日，申万房地产指数近20日涨幅高达19.65%，仅次于申万综合指数。从个股表现看，市北高新连续9日涨停，区间涨幅高达168.71%，张江高科股价也已经翻倍。

分析人士指出，近期房地产板块表现强势，主要因近期监管层未提地产调控，稳增长压力下市场对调控政策或边际松动的预期有所升温，加之地产板块估值较低，地产股顺势跟随A股走出一轮强势反弹行情。但需要注意的是，无论地产调控会否放松，房地产板块之间的内部分化都难以避免，经济和政策环境可能都更利好龙头企业，优势地产龙头股的投资机会将更明显。

地产股引领反弹

10月中下旬以来，地产板块悄然走出一轮强势的反弹行情。

数据显示，10月19日至11月15日的20个交易日中，申万房地产指数涨幅高达19.65%，仅次于申万综合指数，同期上证综指仅上涨7.31%，房地产板块的涨幅接近其3倍。

地产个股赚钱效应突出，市北高新连续9日涨停，区间涨幅高达168.71%，张江高科股价已经翻倍，亚太实业的累计涨幅约68.2%，阳光股份、空港股份、电子城、南京高科的20日涨幅也均超过50%。

“从年初至10月中旬反弹前，地产股已跌去近50%，估值处于历史低位，在经济环境较复杂、宽信用难度较大的情况下，股票投资者容易博弈左侧机会，市场预期地产调控政策可能会松动以维稳经济，10月中下旬以来，部分城市开始出现调控松动的传言，更进一步增强了股票投资者的信心。”联讯证券首席经济学家李奇霖在接受中国证券报记者采访时表示。

10月31日，中共中央政治局召开会议，会议通稿只字未提楼市，受到业内及广大投资者的关注。有研究人士发现，从2017年底以来的历次高层会议都对房地产市场提出了调控要求。在当前稳增长压力较大的背景下，不少人对地产调控可能松动的预期有所升温。

“短期来看，近期住宅和土地成交市场有所走弱，政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键，比如近期各类稳经济措施频出，同时土地市场正在加速降温，流拍率和溢价率或将进一步恶化，预计地方政府财政压力将加大，紧随其后投资也将逐步开始走弱，从近期中央政治局会议表态看，目前行业积极因素正在酝酿、预计后续政策环境将逐步改善。”华创证券分析师袁豪指出。

地产龙头机会更明确

“经济下行压力下，各种政策最终将边际利好房地产，居民杠杆率提升是大趋势。全球主要经济体，经济增长中枢下行，种种应对措施，最终导致的一个结果就是居民杠杆率的提升。”兴业证券房地产行业阎常铭团队在最新研报中指出。

这一观点体现了当下机构对调控政策放松的期待，然而“远水解不了近渴”，当前地产行业基本面仍在寻底过程中，部分房企内部现金流紧张，市场人士认为，即便后续政策真的放松，行业回暖，企业之间的分化也必将加大，地产龙头的机会相对更大一些。

国信证券分析师区瑞明指出，行业基本面在周期规律和前期调控的双重作用下，即使政策面相机抉择地逐步改善，基本面仍可能先表现为惯性向下寻底。而行业基本面惯性向下的过程中，政策改善将提升市场信心，让行业基本面能较大概率地在一年内找到底部并企稳。

“在当前位置，我们对未来一年优势地产股的走势仍然较乐观，认为有较大概率走出类似2012年那样的行情。优势地产股的基本面，再叠加政策改善，在股价变现上，大概率会有比较好的行情。”区瑞明表示。

袁豪同时指出，中期来看，本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，“融资集中度——拿地集中度——销售集中度”的逻辑，将推动头部房企销售大增。“目前板块低估值背景下，继续看多地产龙头相对和绝对价值，并维持板块‘推荐’评级。”