根据阳光家缘数据显示，2018年11月（1-25日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为2279宗，较10月同期（3485宗）环比下滑34.6%，成交跌至全年新低，甚至不及春节月（3132宗）。价格方面，该月二手网签均价为25379元/平方米，环比下滑2.8%。业内认为，目前广州二手盘源去化缓慢，购房者入市意愿较低，业主降价让利促成交易已成普遍现象，从而导致二手均价略为下行；另一方面，中心高价区域成交量大幅下滑，占比下降严重，从而导致价格被结构性拉低。

全市超七成房源报价下调

广州中原研究发展部认为，11月二手楼交易出现量价齐跌的情况，一方面是由于11月1日实施的新网签系统运行初期很不稳定，而且网签步骤相对繁杂，所需时间较长，不少成交单张仍处于待网签状态。自实施二手交易新网签系统以来，单日网签数据均处于相对低位。

其次，业主放盘意愿较低，购房者可选择盘源较少。据监测发现，11月新增放盘量比去年同期下滑近两成。

值得注意的是，贷款利率上浮有所回调。据了解，前段时间各大银行利率上浮20%已成常事，而目前大部分贷款利率基本处于10%-15%左右，而部分如汇丰银行等，首套贷款利率仅上浮5%。

从近两月的新增房源价格变动情况来看，全市共有超七成房源报价下调。其中，天河、海珠、越秀三区下调盘源占比最高，并且其下滑幅度亦最为明显。而黄埔区因次新房居多，加上广州科学城板块的居住刺激，市场需求仍在，整体价格下滑幅度最小。

各区成交普降 增城跌幅最小

现时二手楼市成交活跃度较低，盘源去化缓慢，业主心理价位逐渐松动，开始出现“以价换成交”的趋势。广州中原研究发展部认为，就目前楼市交易环境对于刚性需求客户而言，不失为较好的“上车”时机，业主议价空间较大，客户现时入市或会“有利可图”，有利于减少置业成本。

从各区成交情况来看，本月各区成交量环比均呈现下滑的趋势。其中，天河、越秀两区1-25日分别成交210宗、215宗，环比分别下滑44.6%、42.2%。广州中原研究发展部认为，天河、越秀跌幅明显主要由于房价高企，加上不少房源楼龄偏旧，不少刚性需求的置业客户逐渐外溢，致使成交下滑明显。

另外，增城区整体跌幅最小，本月成交量基本与番禺持平，达431宗，环比下滑20.9%。主要由于增城价格相对低洼、次新房房源充足，再加上近年来基建进度良好，配套设施逐步完善，受客户青睐度较高。

预计年底难现“翘尾”行情

从各月平均周度成交量走势来看，自6月以来，广州市二手成交连续数月呈现下滑趋势。9、10月仍能维持1200宗，而11月平均周度成交量已不足千套水平，整体成交能力大幅下滑，业主对后市的看涨信心亦相对较低。对于客户而言，现购房需求毕竟理性，遇到价格合适房源才会出手购买，对于价格高于市场价的接受意愿不高。

因此，广州中原研究发展部预测，若后市无利好消息出台刺激，预计年底二手成交难以翘尾，将维持低位维稳的状态，而价格将进一步微幅下行。

分区扫描

天河区：珠城需求稳定，东圃成交占比下滑

天河成交量减少最为明显，降幅为区域最高，共网签210宗，环比下滑44.6%。需要指出的是，本月天河珠江新城板块成交活跃度并无明显下滑，需求相对稳定。珠江新城板块区位、居住品质、生活配套均处于优势地位，加上高端住宅产品的稀缺性，其楼市保值能力高，致使不少资金雄厚的客户愿意选择购买。其中，板块热销盘源为保利心语花园、誉峰，其11月成交均价为86766元/平方米、99769元/平方米。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，一向受刚需客青睐的东圃板块近两个月成交反而有所下滑，上门看房客较去年相比大减近三成，主要由于部分购房者对后市看涨信心较弱，观望情绪浓厚。虽业主让利幅度较大，但仍然难以吸引置业客户入市。

越秀区：东风东入市热情低，“笋”房源亦难去化

越秀区阳光家缘中介网签量为159宗，较10月同期下滑四成。

据广州中原研究发展部调研了解，本月东风东板块交投活跃度环比上月明显有所降低，且以网客居多，购房周期亦有所拉长。目前东风东板块部分总价较高的“笋”货源也存在去化难的问题，以东风广场一97平方米的单位为例，前段时间成交的2楼的低楼层房源亦需770万元，而现时放售的25楼的高层单位仅售730万元，且放盘已有3-4周却尚未成交。由此可见，现时东风东板块置业者整体入市热情不高，观望情绪浓厚。

海珠区：赤岗成交萎缩严重，优质楼梯楼相对较好

海珠区二手网签均价为34597元/平方米；阳光家缘中介网签量为257宗，较10月同期下降34.9%。海珠区的赤岗板块成交萎缩较为严重，成交占比大幅下滑，上门看房客数量不及去年同期的一半。本月板块成交主要集中在优质的楼梯楼小区且业主让利幅度较大的房源，如聚德花园、鸿运花园等。其2018年11月成交均价分别为23966元/平方米、41750元/平方米。成交多以80、90后的首次置业刚需客为主。

荔湾区：业客双方僵持，购房周期拉长

荔湾区网签均价为31550元/平方米；阳光家缘中介网签量为137宗，较10月同期下滑39.4%。中山八路板块成交僵持情况相对严重，购房者购买周期基本拉长至1-2个月，且多为旧客为主，新增购房者明显有所减少。目前中山八路板块业主心态仍相对较强，适当下调放盘价的不多，仅部分急需资金回笼及“卖一买一”的业主急需换房适当下调放盘价。

白云区：楼梯楼受青睐，成交占比攀升

白云区阳光家缘中介网签量为215宗，较10月同期下滑40.4%。据监测发现，本月白云区散盘成交相对活跃。

进入10、11月后，白云区楼梯楼物业成交活跃，成交占比亦在不断攀升，2018年11月，楼梯楼物业成交占比为64.7%。根据调研，楼梯楼物业之所以成交活跃，主要原因在于：业主让利、议价幅度大，客户接受意愿较高。以机场路板块为例，汇侨新城楼梯楼套均总价仅180万/套左右，议价空间基本可在10%以上，让利幅度在15万-20万元左右，不少客户趁低价来“淘笋货”；此外，楼梯楼入市门槛低也是重要原因，白云区楼梯楼套均总价仅在138万元/左右，对于不少首次置业的刚需客户有较强的吸引力。

番禺区：市桥板块楼龄偏旧，竞争力较弱

番禺区网签均价为24272元/平方米；阳光家缘中介网签量为430宗，较10月同期下降34.2%。

自7月以来，市桥板块二手住宅成交占比逐步下滑，至11月，成交占比下降至21.3%。广州中原研究发展部认为，市桥板块成交活跃度下滑的主要原因在于其房源偏旧，由于市桥板块为番禺老城区，虽配套相对成熟，但房源多为20年以上的“老破小”，相对于华南、钟村板块的房源而言，竞争力较弱；该板块业主让利幅度较低，除部分户型、朝向较差的房源外，其它房源让利幅度多处于3%-5%左右，购房者接受意愿较低。此外，南沙一手项目分流了部分置业需求，由于近期南沙“实签”的落实，首付压力、入市门槛明显降低，致使不少原本打算置业的二手购房者分流至一手市场。