存量活了供应多了 利于平抑房价房租

目前的供地结构中，商业、工业占比高，住宅占比低。通过商改租增加租赁房源，对于人口净流入的大城市来说，对于需要租房的群体来说，都是利好消息。

7月16日，广州市出台《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》（以下简称《意见》），明确已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，可以按规定改建为租赁住房。

商业、商务办公用房可以租赁，也就是俗称的“商改租”。《意见》同时提出，广州市内符合相关要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。

商改租并非新政策。早在2016年，国务院发布的《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》就指出，允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

2017年，住房和城乡建设部、国家发展改革委等9部门联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》也明确，积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥等12个城市列入首批试点城市。

实际上，在此次公布上述《意见》之前，广州在2017年发布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中就提出，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，此次的指导意见更加细化。

在一线城市中，深圳、上海也早已明确规定可以商改租，其他一些二三线城市也积极推进商改租。

对于商改租，恒大研究院副院长夏磊认为，我国目前供地结构中，商业、工业占比高，住宅占比低，而在实际需求中，住宅需求大，商办需求少、空置率高，存在供需不匹配的问题。商改租是盘活存量的必要之举。目前，写字楼空置率不断上升、租金不断下滑，市场持续低迷。与此形成鲜明对比的是，住房租金有上涨压力、房源严重短缺。商改租，在不改变土地性质的前提下，可有效解决商住不平衡的问题。

中原地产首席分析师张大伟说：“一二线城市有大量商业闲置用房，这一现象产生的原因很多。从利用效率角度来看，将这部分房源改造成出租房源，的确有利于缓解租赁房源短缺压力，同时也能减少资源浪费。”

商改租又会对市场产生哪些影响？专家表示，加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场，是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”的重要举措，是加快房地产市场供给侧结构性改革和建立购租并举住房制度的重要内容。住房租赁市场的发展壮大，长期来看应该能够在一定程度上起到平抑房价的作用。

总体来看，租赁房源增多有利于缓解一些城市租赁房源短缺的现状，有望对周边市场租金形成一定平抑效果。

不过，租金的区域性及个体差异也是存在的，租金与租赁住房的地段、朝向、品质等都有很大关系，对房租的影响还要具体情况具体分析。无论如何，通过商改租增加租赁房源，对于人口净流入的大城市来说，对于需要租房的群体来说，都是利好消息。