深耕主业还是多元化，这是中国房地产企业近年来的艰难选择。

首创经中副总经理徐卓观察到，现在的房地产企业，基本上都在进行多元化经营，除了以住宅开发销售为主导，几乎所有TOP50房地产企业的业务范围都涉及到养老、医疗、大健康等商业领域和民生领域，有些企业甚至涉及到高精尖和新经济领域。

不过，从当前年报来看，房企多元化部分的贡献率并不喜人。包括几家头部企业在内，来自房地产开发以外业务的收入，仍然微乎其微。

“天花板”还有多远？

房地产行业是否已经触及天花板？7月28日，博鳌21世纪房地产论坛第19届年会“聚焦与创新：新增长点与多元化的多重变奏”六方会谈，有此一问。

“我认为天花板确实快要到了。”徐卓表示，如果默认房地产开发以住宅为主，行业的天花板的确有来临的迹象。徐卓观察到，我国人均住宅面积已经达到40.8平方米，跟英国和法国等发达国家基本持平。同时，政府正在大力推广保障房的建设，需求端的增速也在不断放缓。

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，房地产市场的组成是多元的，包括住宅市场和非住宅市场，住宅市场又细分为增量市场和存量市场，非住宅市场也称产业地产。从国家统计局的数据看，增量市场就算不是到了天花板，也接近天花板。不过，包括文旅、康养地产在内的产业地产才刚刚起步，存量市场也不是很活跃，租赁市场有待进一步的加强。

曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏集团执行总裁李战洪表达了类似的观点。他认为，以地产为主体和载体发展的企业，必定会遇到天花板；而以文旅、健康、医养等其他产业为主体，以地产为载体发展的企业，则不用担心触及天花板的问题，因为市场的容量很大。

从房地产下游的材料行业的视角来看，圣象集团总裁助理、圣象集团总裁助理、全国大客户中心总经理韩海峰也对市场保持非常强的信心。韩海峰表示，圣象集团近三年以来，每年2B业务的收入增长在50%以上，部分达到了80%，今年的增长也非常喜人。虽然房地产市场受到一定抑制，但是全装修的比例在提高。随着时间的转移，大量的一次装修房屋会进行二次装修，最终回到2C的业务层面。

多元化的迷思

在住宅开发触及天花板的情况下，多元化成为许多房企的自救之路，但这并不代表多元化就是标准答案。顾云昌认为，多元化和专业化是相对的，作为上市公司要给股东创造利益，必然要考虑如何实现股东利益的最大化，因此万科要回归基本盘，“其他企业应该根据自己的情况作出决策，并不是所有的地产开发商都要搞多元化。”

在韩海峰看来，圣象集团的多元化有一部分是被动的。“原来住宅是主要业务。多元化以后，非住宅的业务根据客户和用户的需求又衍生出弹性地板，防水地板、耐磨地板等，出现了N多创新的板块。”韩海峰表示，“我们集团今年的思路是‘大象不追小兔子’，行业有很多风口和点子，我们还是做核心的内容，一个是材料，一个是品牌的流量。”

李战洪以华夏幸福为例，说明了专注主业的重要性。他表示，房企一般在规模达到千亿时开始转型，但规模化后是高负债、高周转、快节奏，一旦规模缩小，企业就会面临倒闭的风险，也没有能力和时间做多元化。“一心一意做主业，才可以做好主业。”

李战洪认为，只有主动变革和创新，才可以突破天花板，将自己和企业带到明天。创新有两种，一种是做别人从来没有做过的事情，另一种是做别人没有做好做足的事情。做投资商不如做开发商，做开发商不如做运营商。“投资商、建设商、运营商三位一体对未来的投资和多元化非常的重要。”

保利商业时光里事业总总经理元达认为，人才和资金是创新与多元化的必备条件。如果依附于原来的管理架构和人才储备，想要完成全新的行业拓展，几乎是不可能的；另一方面，在多元化尝试过程中，项目前期或许会呈现较好的回报，但后续的投入是难以预计的，因此企业必须有通畅的融资渠道。