近日，一条房地产行业新闻被刷屏：据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。报道结合经济学家马光远“未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商都会死掉”的观点，得出房地产行业寒冬已来的结论。 

但果真如此吗？拿数据来说，根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家。按照此总量数据来计算，破产房企占我国房企的总量仅仅为0.46%。从历年房企破产数量对比来看，今年房企破产的数量也不是高峰值，2014年房地产企业破产数量超过2000家。 

马光远本人也出来回应称，房地产企业破产这种每年都发生的稀松平常之事，为什么今年引发巨大关注，不过是“压倒骆驼的最后一根稻草的效应而已”，“只有当中国房地产企业100强破产关闭比例明显上升的情况下，才可以认为这个市场的确进入了真正的寒冬”。 

破产数量已增至455家 

记者登录人民法院公告网检索“房地产”，公告类型选择“破产文书”，显示出50条自2018年6月30日以来的公司破产目录，以2019年1月1日为起始日至11月26日，破产公司已增至455家。 

仔细阅览发现，破产公告以不太知名的中小房企居多，也有一些并非房地产开发公司，比如有生产制造业、服务业公司破产清算中涉及到房地产，也被算在内。

“房地产开发制度是项目公司制度，基本每一个项目都会单独注册一个项目公司。这种情况下，实际房地产公司品牌数量与企业数量并不吻合。”中原地产首席分析师张大伟指出，人民法院公告网的数据对于市场来说意义不大，但被关注，代表了市场对房地产企业资金链的担忧。 

400多家房企破产的数字到底意味着什么？“只能说明阿猫阿狗干房地产的时代终结。”经济学家谢逸枫表示，有些不是干房地产的企业以为拿到地或者手上有些钱就能够开发房地产，事实上只要一遇上楼市调控收紧、银行一停贷、扛不过调控期、资金链破裂、债务到期无法还，最后只能破产。或者是项目开发完，没钱继续拿地或借不钱，又找不到合作的企业，唯有注销房企，退出房地产行业。不排除大的房企子公司开发完项目，主动要求注销子公司的。 

马光远本人也回应称，即使在房价大涨的年份，房地产企业每年破产关闭的数量也在300家左右，今年相对于2018年同期，房地产企业倒闭的数量是有所上升，但总体而言，仍然属于正常范畴。“房地产企业关闭的情况很多，有些是壳公司，主动关闭，有些是被重组，有些是项目烂尾。真正经营困难倒闭的并不多。不能因为今年又400多家房地产企业倒闭，就据此认为房地产的寒冬到了”。 

中小房企生存压力大 

目前，房地产行业分化严重，中小企业生存压力大，百强房企占据的市场份额逐步增大。媒体报道显示，2018年前10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。2019年上半年，销售规模TOP10房企销售总金额为21638.58亿元，已经占到全行业的30.6%。 

马光远指出，只有当中国房地产企业100强破产关闭比例明显上升的情况下，才可以认为这个市场的确进入了真正的寒冬。“今年除了极个别的企业，如银亿集团比较大，其他倒闭的房地产企业基本是闻所未闻的。” 

今年6月，上市公司ST银亿发了公告，银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。一家原本400亿市值的公司很快跌落到50亿市值。 

业界普遍认为，房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结，房地产的“高光时刻”不再出现。此外，随着各类融资渠道的收紧，房企生存压力越来越大。wind数据统计显示，今年以来，约有19家上市房企发布定增的预案（部分修改定增预案），但仅有4家被证监会核准。一些企业走向海外发债，但同时也要背负高额利息。 

中原地产数据显示，2019年截至日前，房企合计海外发布的美元融资超过650亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。融资成本分化，主要在6-15%之间。 

“今年已经有超过25次针对房地产资金链收紧的政策，不论是购房者还是媒体都担忧房地产资金链。特别是对于过去几年高杠杆的房企来说，当下面临巨大的资金压力。”张大伟表示，今年房地产销售记录依然有望刷新纪录，但涨幅明显放缓，在这种情况下，中小房企加速离开市场是趋势。