来源：北京商报 作者：卢扬 王寅浩

　　继9月拍出2宗住宅地块之后，北京土拍市场已冷清许久，但北京商报记者梳理发现，在未来的一段时间，北京约有440亿元的供地在路上，其中仅有2宗限竞房地块，其他均为不限价地块，新地入市“不限价”的节奏将更加明显。而来自开发商层面的消息，也一改此前“抱团拿地”的方式，开发商未来更倾向于独立拿地。“一个是融资环境发生了变化，基本阻断了贷后拿地的空间，大家更倾向于独立拿地后再引入战投；此外，独立操盘将更有利于对项目的把控，这对于进京不久的开发商来说，标杆意义毋庸置疑。”华东某20强房企北京公司负责人称。

　　不限价成绝对主流

　　北京商报记者梳理发现，截至11月14日，北京目前加上用地预申请的待出让宅地共计10宗，总出让价格约320亿元，涉及石景山、朝阳、大兴等多个区域。

　　10月下旬，北京市规划和自然资源委员会曾挂牌2宗海淀区棚户区改造预申请地块，海淀的地理位置，加上不设定房屋销售限价及户型限制的要求，2宗地块入市必将是众房企争夺的焦点。如果把这2宗地块也囊括在内，北京接下来将会有约440亿元的供地在路上。

　　值得一提的是，新地入市仍延续“不限价”的供地节奏。在上述12宗地块中，仅有2宗限竞房地块待入市，其他均为不限价地块。

　　受供地节奏影响，限竞房地块在今年几乎成了个案。数据显示，截至目前北京限竞房累计供应住宅土地112宗，2020年仅有6宗。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，按照北京最新限竞房地块供应时间测算，距离上次限竞房住宅地块入市已有接近6个月时间，未来不排除还会有新的限竞房地块产生，但是从土地供应结构来看，不限价为绝对主流已成定局。

　　“限竞房地块成为个案，也是市场的选择。”贝壳研究院高级分析师潘浩称，北京限价地块从2016年底开始供应，目的就是通过商品房销售价格上限的控制调整市场均价的上涨，但是限价地对于开发商而言减少了利润空间，增加了成本压力和操作难度。因此，在今年疫情严重影响销售回款的情况下，开发商成本压力上升，为确保土地成交量的稳定，调整供地结构，下调操作难度较大的限价地的比例，并提高供应土地的质量。

　　截至目前，限价地块占比仅为23%。但从成交情况看，自2016年开始供应限价地以来，转化到商品房市场的量仅有约3-4成，未来一段时间内，市场上仍将有大量限价项目入市。在限价地块存量较高的情况下，其短期供应量下调也是必然。

　　“回锅肉”更贵了

　　虽然疫情给北京楼市带来些许凉意，但今年北京土拍市场却逆势火热，从海淀西北旺，到丰台分钟寺，多宗优质地块的入市，也掀起众房企的补仓热情。据克而瑞统计数据，2020年1-10月，北京全市共成交经营性用地49宗，同比上涨0.85%，土地成交总金额同比增加26.68%。

　　尽管众房企在京拿地热情高涨，但近几个月北京土拍市场稍显清冷。8、9月期间，北京共完成土地出让8宗，但其中仅有2宗是溢价出让，其他6宗均为底价成交。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，8、9月恰逢融资“三道红线”亮相初期，房企拿地谨慎。除此之外，土地溢价率反映房企对所竞价地块的热情程度，地块自身“边缘化”因素，也减少了房企的拿地热情。

　　截至目前，北京年内共有4宗地块因无人问津导致流拍，其中有2宗地块重新调整后再次入市。朝阳金盏乡小店村3005-08地块重新“拆分”后再次挂牌出让，朝阳东坝1104-611地块则相较于之前变得更加“纯粹”，而且还较之前“涨”了1.78亿元。

　　“回锅肉”更贵了，也是源于地块自身素质的提升。潘浩称，从房企拿地来看，需要综合多方面的属性来做出决策，地块位置偏远、地价水平过高、限制条件繁杂的地块自然不受房企青睐，调整入市是诉求的产生和回应。

　　“总体而言，地块成交的冷热程度和地块素质直接相关。”潘浩指出，北京住宅用地市场在上半年集中供应优质地块，带来土地市场的快速恢复，半年时间已经追平去年同期成交水平，市场恢复的任务基本完成，下半年的主要任务是防止土地市场持续升温导致过热，因此8、9月供应地块多位于远郊区域的非热点区域，同时，经历了上半年“抢地”的房企下半年拿地热情亦有所下降，此为预期之内。但如果后期有高价值地块推出，仍然会带来热度的上升。

　　从合作到独立拿地

　　“年底这些地块确实不错，如果条件允许，我们想再独立拿一块。”刚刚在北京首次实现独立操盘的华东某20强房企北京公司负责人直言，尽管北京市场被各家房企看作是“最难啃的骨头”，但大家也都有共识：必须在京拿地。

　　随着市场形势好转，房企在京拿地也越来越“独立”，由此前的合作拿地向独立拿地过渡。据统计，北京年内房企联合拿地共计16宗，其中上半年有12宗，下半年仅有4宗。

　　对于上述变化，潘浩称，联合拿地确实能够降低单家房企的拿地成本，并平衡操作风险，但是这并不是唯一降低成本的方法，房企亦可在拿地之后再寻求合作方的入股。合生在北京独家取得的两块分钟寺地块就是实例，拿地之后引入金茂、世茂共同开发。

　　如果说市场好转是房企单独拿地的底气，那么在融资“三道红线”之下，众房企又该如何抉择？在潘浩看来，“三道红线”对于不同企业的限制程度是不同的，例如下半年北京土拍市场仍然表现积极的中海，其“三道红线”一线不踩，且有息负债增长率没有超过15%，完全有条件独立拿地；同时，即使是在调整债务结构的过程中，不同企业的拿地策略亦不同，尤其全国布局的房企，面对重要布局城市的优质地块，独立拿地亦是策略选择。

　　“从合作拿地到独立拿地，这背后亦折射出众房企对未来北京市场的态度。”陈霄表示，从近几个月北京土地市场表现来看，楼面价和溢价率均出现下滑，对于房企来说是拿地的好时机。

　　北京商报记者获悉，近期多家尚未进京的千亿左右规模的多家房企已经着手准备拿地事宜，在它们看来，除了大湾区布局外，这或许是它们在“三道红线”下做大规模的一次机会。